? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 基金圈沸騰！萬億級(jí)大蛋糕終于來了 配套文件下發(fā)

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2021-01-31 來源：中國基金報(bào)

公募REITs，這一劃時(shí)代的新產(chǎn)品距離正式問世又向前“邁進(jìn)一大步”。

2021年1月30日，滬深兩市交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)正式頒布了公募REITs業(yè)務(wù)的配套細(xì)則，合計(jì)有七大文件。這也是在2020年證監(jiān)會(huì)8月7日發(fā)布正式《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》之后，9月4日滬深交易所雙雙發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)配套文件的公開征求意見稿之后，又一次公募REITs發(fā)展進(jìn)程中的重要事件。

實(shí)際上，自REITs業(yè)務(wù)的征求意見稿發(fā)布以來，各大有志于這一業(yè)務(wù)的基金公司都積極布局，招兵買賣、尋找項(xiàng)目等。而據(jù)基金君此前報(bào)道，在去年底完成發(fā)改委答辯的近30個(gè)公募REITs項(xiàng)目中，已有約5個(gè)由發(fā)改委推薦到了證監(jiān)會(huì)，進(jìn)度暫時(shí)領(lǐng)先。

在這一業(yè)務(wù)上，基金公司要占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，不僅要比拼投行和股權(quán)項(xiàng)目的投資管理能力，更要比拼股東的資源和實(shí)力。在公募REITs “萬億級(jí)”市場之下，究竟哪家會(huì)成為率先成為REITs業(yè)務(wù)“吃螃蟹者”，還有待市場來驗(yàn)證。

可以預(yù)見的是，未來伴隨著相關(guān)法律法規(guī)逐漸落地，公募REITs將正式啟航，投資者也將正式迎來新產(chǎn)品。

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兩市交易所+證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布

公募REITs配套文件

參考REITs發(fā)源地美國市場規(guī)模及GDP規(guī)模占比推算，中國公募REITs市場規(guī)?？蛇_(dá)到6萬億人民幣，這一業(yè)務(wù)給公募行業(yè)帶來新天地，也是目前市場最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

在1月的最后一個(gè)工作日，公募REITs迎來新進(jìn)展。滬深兩市交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)正式頒布了公募REITs業(yè)務(wù)的配套細(xì)則，合計(jì)有七大文件。

具體來看，上交所發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第2號(hào)——發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》。

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而深交所發(fā)布了《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第2號(hào)——發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》。

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同時(shí)，證券業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》。

從上述文件來看，滬深兩市的指引文件均自發(fā)布之日起施行。

從上交所文件來看，《業(yè)務(wù)辦法》共6章67條，主要內(nèi)容包括：一是明確基礎(chǔ)設(shè)施基金申請條件及審核程序，對申請條件作了原則性要求，并對審核程序作了原則性規(guī)定，分為受理、審核、反饋、決定、期后事項(xiàng)等工作步驟。二是明確基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購等環(huán)節(jié)。三是基礎(chǔ)設(shè)施基金的上市交易安排，包括基金上市的條件，可以采取競價(jià)、大宗、報(bào)價(jià)、協(xié)議等交易方式，開展質(zhì)押協(xié)議回購等回購交易，推行做市商制度。四是明確基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期管理要求，包括新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、收購及份額權(quán)益變動(dòng)活動(dòng)、終止上市情形等內(nèi)容。

《適用指引1號(hào)》是上交所對REITs的事務(wù)說明類文件，主要是對審核關(guān)注事項(xiàng)及要點(diǎn)進(jìn)行說明，明確基礎(chǔ)設(shè)施基金和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的申請條件，是本所結(jié)合有關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)際，對業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、評(píng)估與現(xiàn)金流、交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)作管理安排等方面作出的具體規(guī)定。

《發(fā)售指引》是基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售業(yè)務(wù)的基本規(guī)則，主要對基礎(chǔ)設(shè)施基金詢價(jià)定價(jià)、網(wǎng)下投資者認(rèn)購及配售、公眾投資者認(rèn)購、戰(zhàn)略配售、份額登記等發(fā)售流程作出規(guī)定。基礎(chǔ)設(shè)施基金的登記結(jié)算業(yè)務(wù)按照中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司有關(guān)規(guī)定辦理，其他《發(fā)售指引》未規(guī)定的事宜，參照上交所《上市開放式基金業(yè)務(wù)指引》及其他的規(guī)定。

上交所表示，下一步將按照中國證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一部署，重點(diǎn)做好項(xiàng)目跟蹤與服務(wù)、市場就緒、首單保障、交易機(jī)制優(yōu)化和流動(dòng)性建設(shè)等工作，全力保障首批項(xiàng)目順利上市。同時(shí)，上交所也將立足市場組織者、服務(wù)者的功能定位，協(xié)同地方政府、發(fā)起人、基金管理人和計(jì)劃管理人等，共同研究解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)過程中的新情況、新問題，持續(xù)推動(dòng)REITs市場長期健康發(fā)展。

而深交所表示，為落實(shí)落細(xì)《通知》精神和《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》有關(guān)要求，規(guī)范公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項(xiàng)目審核、持續(xù)監(jiān)管、上市交易等行為，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平穩(wěn)起步、健康發(fā)展，比照公開發(fā)行證券要求，深交所起草制定并正式發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs配套業(yè)務(wù)規(guī)則。

深交所本次集中發(fā)布的業(yè)務(wù)規(guī)則包括“1個(gè)辦法+2個(gè)指引”，即《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》（以下簡稱《業(yè)務(wù)辦法》）和《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)—審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》（以下簡稱《審核指引》）、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第2號(hào)—發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》（以下簡稱《發(fā)售指引》）。

《業(yè)務(wù)辦法》是深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)的基本規(guī)則，規(guī)范業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，遵循將基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品作為一個(gè)整體的監(jiān)管要求，圍繞“公募基金+資產(chǎn)支持證券”產(chǎn)品架構(gòu)，對各參與方權(quán)責(zé)劃分與運(yùn)作協(xié)同作出相應(yīng)規(guī)定，強(qiáng)化自律監(jiān)管，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

《審核指引》對業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、評(píng)估與現(xiàn)金流、交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)作管理安排等重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化規(guī)范，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)主體，提高審核業(yè)務(wù)透明度，在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)把控項(xiàng)目質(zhì)量。

《發(fā)售指引》聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)售環(huán)節(jié)操作要求，參照深交所股票詢價(jià)發(fā)行相關(guān)程序，匹配基礎(chǔ)設(shè)施基金特有屬性，對基礎(chǔ)設(shè)施基金的詢價(jià)與定價(jià)、戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下和公眾投資者認(rèn)購、擴(kuò)募、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范，提升產(chǎn)品發(fā)行效率，推進(jìn)流動(dòng)性建設(shè)。

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進(jìn)行了五項(xiàng)修改

深交所表示之前在2020年9月4日至15日，深交所就《業(yè)務(wù)辦法》和《審核指引》《發(fā)售指引》3項(xiàng)配套規(guī)則公開征求意見，共收到近30份書面反饋意見。相較之前的征求意見稿，主要修訂情況如下：

一是優(yōu)化原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售安排。為保障基礎(chǔ)設(shè)施基金的持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營，同時(shí)為部分特殊情形下股東參與戰(zhàn)略配售安排預(yù)留空間，《業(yè)務(wù)辦法》明確作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目控股股東或者實(shí)際控制人的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)持有最低戰(zhàn)略配售份額原則上應(yīng)當(dāng)不低于本次基金發(fā)售總量的20%。

二是優(yōu)化交易機(jī)制相關(guān)安排。為提升二級(jí)市場流動(dòng)性，《業(yè)務(wù)辦法》將上市首日漲跌幅調(diào)整到30%，后續(xù)交易日的漲跌幅仍保持10%；規(guī)定基金管理人原則上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供流動(dòng)性報(bào)價(jià)服務(wù)；進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可以作為質(zhì)押券參與質(zhì)押式協(xié)議回購和質(zhì)押式三方回購業(yè)務(wù)，除原始權(quán)益人及其同一控制下關(guān)聯(lián)方以外的其他投資者持有的戰(zhàn)略配售限售份額可以參與質(zhì)押式協(xié)議回購業(yè)務(wù)。

三是優(yōu)化權(quán)益變動(dòng)和要約收購有關(guān)要求。為便于投資者參與，《業(yè)務(wù)辦法》將基礎(chǔ)設(shè)施基金份額權(quán)益變動(dòng)信息披露門檻從5%調(diào)整為10%；考慮部分原始權(quán)益人存在持有超過30%份額的需求，且基金持有人持有基金份額權(quán)益達(dá)到30%對基金資產(chǎn)運(yùn)營難以產(chǎn)生重大影響，將要約收購義務(wù)觸發(fā)門檻從30%調(diào)整為50%。

四是完善重要現(xiàn)金提供方定義。結(jié)合市場機(jī)構(gòu)建議，《審核指引》調(diào)整重要現(xiàn)金流提供方界定標(biāo)準(zhǔn)，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的單一現(xiàn)金流提供方及其關(guān)聯(lián)方合計(jì)提供的現(xiàn)金流超過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)同一時(shí)期現(xiàn)金流總額的占比由5%調(diào)整為10%。

五是調(diào)整認(rèn)購價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)提示情形。考慮發(fā)行定價(jià)應(yīng)基于網(wǎng)下投資者的實(shí)際報(bào)價(jià)情況確定，參考創(chuàng)業(yè)板注冊制相關(guān)要求，《發(fā)售指引》明確認(rèn)購價(jià)格高于所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)孰低值的，應(yīng)提前發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

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REITs基金業(yè)務(wù)辦法十大要點(diǎn)

兩大交易所發(fā)布了《開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法》中，主要是規(guī)則主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)流程的重要節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，遵循將基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品作為一個(gè)整體的監(jiān)管要求，圍繞“公募基金+資產(chǎn)支持證券”產(chǎn)品架構(gòu)，對各參與方權(quán)責(zé)劃分與運(yùn)作協(xié)同作出相應(yīng)規(guī)定，強(qiáng)化自律監(jiān)管，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

小編整理了相關(guān)配套文件的核心要點(diǎn)，有興趣的投資者可以關(guān)注一二。

一、申請基礎(chǔ)設(shè)施基金上市需一攬子文件

根據(jù)規(guī)定顯示，基金管理人申請基礎(chǔ)設(shè)施基金上市，應(yīng)當(dāng)向提交以下文件：

1、上市申請；2、基金合同草案；3、基金托管協(xié)議草案；4、招募說明書草案；5、律師事務(wù)所對基金出具的法律意見書；6、基金管理人及資產(chǎn)支持證券管理人相關(guān)說明材料，包括但不限于：投資管理、項(xiàng)目運(yùn)營、風(fēng)險(xiǎn)控制制度和流程，部門設(shè)置與人員配備，同類產(chǎn)品與業(yè)務(wù)管理情況等；7、擬投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券認(rèn)購協(xié)議；8、基金管理人與主要參與機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議文件；9、交易所要求的其他材料。

而資產(chǎn)支持證券管理人申請基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)向交易所提交以下文件：

1、掛牌條件確認(rèn)申請；2、資產(chǎn)支持證券管理人合規(guī)審查意見；3、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡稱專項(xiàng)計(jì)劃）說明書、標(biāo)準(zhǔn)條款（如有）；4、基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議、托管協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議（如有）、資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議（如有）等主要交易合同文本；5、律師事務(wù)所對專項(xiàng)計(jì)劃出具的法律意見書；6、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目最近3年及一期的財(cái)務(wù)報(bào)告及審計(jì)報(bào)告，如無法提供，應(yīng)當(dāng)提供最近1年及一期的財(cái)務(wù)報(bào)告及審計(jì)報(bào)告，相關(guān)材料仍無法提供的，應(yīng)當(dāng)至少提供最近1年及一期經(jīng)審計(jì)的備考財(cái)務(wù)報(bào)表；7、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告；8、專項(xiàng)計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告；9、關(guān)于專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)會(huì)計(jì)處理意見的說明（如有）；10、法律法規(guī)或原始權(quán)益人公司章程規(guī)定的有權(quán)機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于開展資產(chǎn)證券化融資相關(guān)事宜的決議；11、以及交易所要求的其他材料。

點(diǎn)評(píng)：需要的文件相比普通基金產(chǎn)品上市時(shí)多很多，這類新品種信息披露相對要求更多。同時(shí)，在規(guī)定中明確申請文件的內(nèi)容一定要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、簡明清晰、通俗易懂。

二、多種類型基金份額發(fā)售

按照規(guī)定明確：基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購等活動(dòng)。

1、參與基金份額戰(zhàn)略配售的投資者（以下簡稱戰(zhàn)略投資者）應(yīng)當(dāng)滿足《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》規(guī)定的要求，不得接受他人委托或者委托他人參與，但依法設(shè)立并符合特定投資目的的證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品和其他資產(chǎn)管理產(chǎn)品，以及全國社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、年金基金等除外。

2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售總量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。

3、基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售的，基金管理人或者財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價(jià)格。交易所為基礎(chǔ)設(shè)施基金份額詢價(jià)提供網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)服務(wù)。

4、網(wǎng)下投資者通過交易所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)參與基金份額的網(wǎng)下配售?；鸸芾砣嘶蜇?cái)務(wù)顧問按照詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格辦理網(wǎng)下投資者的網(wǎng)下基金份額的認(rèn)購和配售。

5、公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或者基金管理人及其委托的場外銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施基金。

點(diǎn)評(píng)：從REITs產(chǎn)品發(fā)售來看，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購等活動(dòng)，對于不同投資者可通過不同形式參與，個(gè)人投資者還是多關(guān)注公眾認(rèn)購環(huán)節(jié)的事項(xiàng)。

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三、募集完成后80%投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施基金完成資金募集后，應(yīng)當(dāng)按照約定將80%以上基金資產(chǎn)用于投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額。

點(diǎn)評(píng)：此前征求意見稿，也是如此表述：基礎(chǔ)設(shè)施基金完成資金募集后，應(yīng)當(dāng)按照 約定將80%以上基金資產(chǎn)用于投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額。

四、上市交易公告書要求

其中規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金符合上市條件的，交易所向基金管理人出具上市通知書。

基金管理人應(yīng)當(dāng)在基金份額上市交易的3個(gè)工作日前，公告上市交易公告書。上市交易公告書除應(yīng)披露中國證監(jiān)會(huì)《證券投資基金信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則第1號(hào)<上市交易公告書的內(nèi)容與格式>》規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)披露下列內(nèi)容：

1、基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售情況；2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方、其他戰(zhàn)略投資者參與本次基金戰(zhàn)略配售的具體情況及限售安排；3、基礎(chǔ)設(shè)施基金投資運(yùn)作、交易等環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)；4、基礎(chǔ)設(shè)施基金認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券以及基礎(chǔ)設(shè)施基金所投資專項(xiàng)計(jì)劃投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況；5、交易所要求的其他內(nèi)容。

點(diǎn)評(píng)：和上市交易類產(chǎn)品一樣，REITs產(chǎn)品也需要發(fā)布上市交易公告書。尤其要求披露發(fā)售情況、戰(zhàn)略配售投資者情況等，這些內(nèi)容確實(shí)值得投資者仔細(xì)看看。

五、首日漲跌幅限制為30%，引入做市商

按照規(guī)定，交易所對基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

同時(shí)還明確了基礎(chǔ)設(shè)施基金漲跌幅價(jià)格的計(jì)算公式為：漲跌幅價(jià)格＝前收盤價(jià)×（1±漲跌幅比例）。

值得一提的是，其中還規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市期間，基金管理人原則上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供雙邊報(bào)價(jià)等服務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：上市首日基礎(chǔ)設(shè)施基金漲跌幅為30%，后續(xù)交易日的漲跌幅10%，這些細(xì)則需要引起投資者關(guān)注?；鸸芾砣嗽瓌t上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供流動(dòng)性報(bào)價(jià)服務(wù)，顯然是更希望通過引入流動(dòng)性服務(wù)商來提高公募REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性。

六、多種交易方式

基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競價(jià)、大宗、詢價(jià)、指定對手方和協(xié)議交易等方式交易。在交易時(shí)間內(nèi)通過交易系統(tǒng)或交易所網(wǎng)站即時(shí)公布基礎(chǔ)設(shè)施基金以下信息：證券代碼、證券簡稱、申報(bào)類型、買賣方向、數(shù)量、價(jià)格、收益率等。

其中上交所規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價(jià)交易的，單筆申報(bào)的最大數(shù)量應(yīng)當(dāng)不超過1億份；基礎(chǔ)設(shè)施基金采用詢價(jià)和大宗交易的，單筆申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)為1000份或者其整數(shù)倍。基礎(chǔ)設(shè)施基金申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001元。

而深交所規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價(jià)交易的，單筆申報(bào)的最大數(shù)量應(yīng)當(dāng)不超過10億份；基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價(jià)交易的，單筆申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)為1000份或者其整數(shù)倍?；A(chǔ)設(shè)施基金采用詢價(jià)交易方式的，申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001元。

點(diǎn)評(píng)：REITs有多種交易模式，增強(qiáng)其流動(dòng)性，投資者可以關(guān)注一些交易時(shí)間、交易規(guī)則等細(xì)節(jié)。

七、可質(zhì)押式協(xié)議回購

滬深兩市交易所均規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金可作為質(zhì)押券按照交易所規(guī)定參與質(zhì)押式協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等業(yè)務(wù)。

其中還規(guī)定，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方在限售屆滿后參與上述業(yè)務(wù)的，質(zhì)押的戰(zhàn)略配售取得的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額累計(jì)不得超過其所持全部該類份額的50%，交易所所另有規(guī)定除外。

點(diǎn)評(píng)：REITs產(chǎn)品二級(jí)市場的流動(dòng)性問題讓市場擔(dān)憂，因?yàn)榱鲃?dòng)性不好可能會(huì)在二級(jí)市場出現(xiàn)折價(jià)。目前從首日漲跌幅達(dá)到30%、引入流動(dòng)性服務(wù)商、開啟質(zhì)押式回購來解決流動(dòng)性問題。其中REITs份額可以作為質(zhì)押券參與質(zhì)押式協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)需要注意。

八、明確存續(xù)期管理

其中規(guī)定：基金管理人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理職責(zé)，通過設(shè)立專門子公司或者委托運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理的，應(yīng)當(dāng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》有關(guān)規(guī)定，并按照相關(guān)規(guī)定持續(xù)加強(qiáng)對專門子公司或運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等履職情況的監(jiān)督。

基金管理人根據(jù)規(guī)定或約定解聘運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的，且該運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)支持證券管理人聘請的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)支持證券管理人應(yīng)當(dāng)同步解除與該機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議。

基金管理人應(yīng)當(dāng)按照《公開募集證券投資 基金信息披露管理辦法》《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》和本所《基 金上市規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定披露基礎(chǔ)設(shè)施基金定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告。

點(diǎn)評(píng)：滬深兩市交易所對公募REITS存續(xù)期管理都有明確要求，尤其規(guī)定要發(fā)布定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告，屆時(shí)投資者可以重點(diǎn)關(guān)注。

九、存續(xù)期項(xiàng)目購入的程序

按照規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間，基金管理人作出擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目決定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)編制并發(fā)布臨時(shí)公告，披露擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相關(guān)情況及安排。

就擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)布首次臨時(shí)公告后，基金管理人應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布進(jìn)展公告，說明本次購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的具體進(jìn)展情況。若本次購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)生重大進(jìn)展或者重大變化，基金管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)披露。在購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交易中，基金管理人應(yīng)當(dāng)制定切實(shí)可行的保密措施，嚴(yán)格履行保密義務(wù)。涉及停復(fù)牌業(yè)務(wù)的，基金管理人應(yīng)當(dāng)按照本所相關(guān)規(guī)定辦理。

點(diǎn)評(píng)：對新購入項(xiàng)目也有嚴(yán)格程序，這也是影響產(chǎn)品運(yùn)作收益的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對于相關(guān)信息披露，屆時(shí)投資者要注意看清楚。

十、投資風(fēng)險(xiǎn)提示仔細(xì)看

在文件最后有專門的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金風(fēng)險(xiǎn)揭示書必備條款》，值得投資者讀一讀，在購買之前了解下此類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

其中：

公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要特點(diǎn)如下：一是基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；二是基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%；三是基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣出或申報(bào)預(yù)受要約。

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投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于：

（一）基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺(tái)風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于測算現(xiàn)金流，存在基金收益率不佳的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營過程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金可直接或間接對外借款，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營不達(dá)預(yù)期，基金無法償還借款的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級(jí)市場交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）終止上市風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，導(dǎo)致投資者無法在二級(jí)市場交易。

（五）稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司等多層面稅負(fù)，如果國家稅收等政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資運(yùn)作與基金收益。

點(diǎn)評(píng)：REITs作為一類新鮮產(chǎn)品，投資者對這類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征了解并不多，最好在布局之前多研究下，不要盲目“追新”。

REITs發(fā)售指引六大要點(diǎn)

與《業(yè)務(wù)辦法》同時(shí)發(fā)布的還有《審核關(guān)注事項(xiàng)》以及《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》兩個(gè)指引性文件，其中，《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施基金的路演、詢價(jià)、定價(jià)、認(rèn)購、配售、擴(kuò)募及其相關(guān)信息披露等事宜，與希望參與基礎(chǔ)設(shè)施基金認(rèn)購的投資者息息相關(guān)，基金君也整理了《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》的六大要點(diǎn)，供投資者參考。

一、認(rèn)購價(jià)格應(yīng)通過網(wǎng)下詢價(jià)確定

基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售的，基金管理人或財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價(jià)格。

網(wǎng)下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司及保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者、商業(yè)銀行及銀行理財(cái)子公司、政策性銀行、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他符合中國證監(jiān)會(huì)及本所投資者適當(dāng)性規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。全國社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、年金基金等可根據(jù)有關(guān)規(guī)定參與基礎(chǔ)設(shè)施基金網(wǎng)下詢價(jià)。

網(wǎng)下詢價(jià)時(shí)間原則上為1個(gè)交易日。剔除不符合條件的報(bào)價(jià)后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合公募證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品、社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險(xiǎn)資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者資金等配售對象的報(bào)價(jià)情況，審慎合理確定認(rèn)購價(jià)格。

點(diǎn)評(píng)：REITs基金是一類非常特別的公募基金，也是目前唯一一類不以1元面值發(fā)售的基金品種，REITs基金整個(gè)發(fā)行上市工作更接近于IPO，需要經(jīng)過網(wǎng)下投資者詢價(jià)確定發(fā)行價(jià)格。

二、符合條件的機(jī)構(gòu)投資者可參與戰(zhàn)略配售

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合指引第十二條規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金的戰(zhàn)略配售。

參與戰(zhàn)略配售的投資者不得參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額網(wǎng)下詢價(jià)，但依法設(shè)立且未參與戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財(cái)產(chǎn)品和其他資產(chǎn)管理產(chǎn)品除外。

戰(zhàn)略投資者不得接受他人委托或者委托他人參與基礎(chǔ)設(shè)施基金戰(zhàn)略配售，但依法設(shè)立并符合特定投資目的的證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品等資管產(chǎn)品，以及全國社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、年金基金等除外。

點(diǎn)評(píng)：類似于上市前的IPO，REITs基金可以引入以下幾類投資者參與戰(zhàn)略配售：（一）與原始權(quán)益人經(jīng)營業(yè)務(wù)具有戰(zhàn)略合作關(guān)系或長期合作愿景的大型企業(yè)或其下屬企業(yè)；（二）具有長期投資意愿的大型保險(xiǎn)公司或其下屬企業(yè)、國家級(jí)大型投資基金或其下屬企業(yè)；（三）主要投資策略包括投資長期限、高分紅類資產(chǎn)的證券投資基金或其他資管產(chǎn)品；（四）具有豐富基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者；（五）原始權(quán)益人及其相關(guān)子公司；（六）原始權(quán)益人與同一控制下關(guān)聯(lián)方的董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員參與本次戰(zhàn)略配售設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。

戰(zhàn)略投資者應(yīng)當(dāng)按照《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》的規(guī)定，承諾持有的基金份額在規(guī)定的持有期限內(nèi)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、交易。

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三、參與網(wǎng)下詢價(jià)將不再參與公開發(fā)售

基金份額認(rèn)購價(jià)格確定后，詢價(jià)階段提供有效報(bào)價(jià)的投資者方可參與網(wǎng)下認(rèn)購。網(wǎng)下發(fā)售基金份額總量由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問根據(jù)預(yù)先披露的發(fā)售方案對網(wǎng)下初始發(fā)售份額總量調(diào)整后確定。參與網(wǎng)下詢價(jià)的配售對象及其關(guān)聯(lián)賬戶不得再通過面向公眾投資者發(fā)售部分認(rèn)購基金份額。基金管理人應(yīng)拒絕網(wǎng)下投資者參與的公眾發(fā)售認(rèn)購申請。

點(diǎn)評(píng)：根據(jù)此前發(fā)布的《指引》，REITs基金網(wǎng)下詢價(jià)對象方面，限于證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司、商業(yè)銀行及其理財(cái)子公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

為嚴(yán)格管理網(wǎng)下詢價(jià)利益沖突，《發(fā)售指引》規(guī)定，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方、基金管理人、財(cái)務(wù)顧問、戰(zhàn)略投資者以及其他與定價(jià)存在利益沖突的主體不得參與網(wǎng)下詢價(jià)，但基金管理人或財(cái)務(wù)顧問管理的公募證券投資基金、全國社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金和年金基金除外。

參與詢價(jià)的網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估情況，遵循獨(dú)立、客觀、誠信的原則，合理報(bào)價(jià)，不得采取串通合謀、協(xié)商報(bào)價(jià)等方式故意壓低或抬高價(jià)格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為。

四、公眾投資者可通過場內(nèi)或場外認(rèn)購

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認(rèn)購的，應(yīng)當(dāng)持有中國結(jié)算上海人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶（以下統(tǒng)稱場內(nèi)證券賬戶）。

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認(rèn)購的，應(yīng)當(dāng)持有中國結(jié)算開放式基金賬戶（以下簡稱場外基金賬戶）。

投資者使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的基金份額，可直接參與交易所場內(nèi)交易；使用場外基金賬戶認(rèn)購的，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后，參與交易所場內(nèi)交易。

點(diǎn)評(píng)：REITs基金可以上市交易，若是想?yún)⑴c場內(nèi)交易的普通投資者，可以通過場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購，待REITs基金上市之后可以直接交易，而若是通過銀行、基金公司等銷售渠道認(rèn)購則屬于場外認(rèn)購，場外認(rèn)購想進(jìn)行場內(nèi)交易，還需要經(jīng)過轉(zhuǎn)托管這一步驟。

需要注意的是，場內(nèi)上市基金通常會(huì)有折溢價(jià)情況出現(xiàn)，投資者需要注意相關(guān)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

五、基礎(chǔ)設(shè)施基金可以擴(kuò)募發(fā)售

基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募的，可以向原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人配售份額，也可以向不特定對象或特定對象發(fā)售?；鸸芾砣丝梢愿鶕?jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場交易價(jià)格和擬投資項(xiàng)目市場價(jià)值等有關(guān)因素，合理確定基金擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格或定價(jià)方式，以及相應(yīng)的份額數(shù)量，并將其與擴(kuò)募方案等其他事項(xiàng)報(bào)基金份額持有人大會(huì)決議通過。

點(diǎn)評(píng)：未來REITs基金投資運(yùn)作過程中，一些符合擴(kuò)募條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，可以通過擴(kuò)募的形式上市。

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六、首次購買需簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書

基金管理人等機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)投資者教育，引導(dǎo)投資者充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施基金的風(fēng)險(xiǎn)特征，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理制度，要求普通投資者在首次購買基礎(chǔ)設(shè)施基金時(shí)簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書。

基金管理人、財(cái)務(wù)顧問及基金銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采用現(xiàn)場、電話、互聯(lián)網(wǎng)等合法合規(guī)的方式，向投資者介紹基礎(chǔ)設(shè)施基金及其持有項(xiàng)目的基本情況、估值情況、所屬市場和行業(yè)概況，以及發(fā)售方案等相關(guān)內(nèi)容。推介過程中，不得夸大宣傳，或以虛假廣告等不正當(dāng)手段誘導(dǎo)、誤導(dǎo)投資者，不得披露除招募說明書等公開信息以外的其他信息。

點(diǎn)評(píng)：REITs基金風(fēng)險(xiǎn)收益特征與過往的股票及債券基金有顯著不同，監(jiān)管要求基金管理人在發(fā)售過程中做好投資者風(fēng)險(xiǎn)教育工作，同時(shí)要求，普通投資者在首次購買基礎(chǔ)設(shè)施基金時(shí)簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書。