? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?潘石屹為何離場？SOHO中國終止與黑石集團私有化談判

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2020-8-14? ?青野鴻蒙

2020-08-13 來源：中國新聞網

潘石屹這一次不打算賣了？13日晚間，SOHO中國發(fā)布公告，宣布終止早前要約私有化事項。

SOHO中國公告稱，董事會謹此告知公司股東及潛在投資者，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，迄今并未致使就潛在交易的條款達成共識。

“截至公告日，SOHO中國與任何第三方并未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協(xié)議?！鄙鲜龉娣Q。

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據了解，早在今年3月10日，便有市場傳言稱，美國私人股權投資公司黑石集團提出以每股6港元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元——這一報價較SOHO中國3月9日收盤2.98元/股高出一倍。

面對“潘石屹跑路”“私有化傳聞”等消息，SOHO中國在3月13日發(fā)公告回應稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就公司股份作出全面要約。目前，尚未就是否進行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協(xié)議。無論如何，公司無法肯定任何此類洽談將導致對股份作出全面要約。

SOHO中國終止與黑石集團的私有化事項仍有跡可循。

據澎湃新聞報道，今年5月4日，據彭博社援引知情人士的話，由于新冠肺炎疫情影響導致公司前景充滿不確定性，黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。

該知情人士透露，黑石集團有關私有化SOHO中國的談判還處于初期階段，一旦情況穩(wěn)定之后可能會在之后重新啟動談判。此外，由于最近債券市場的動蕩引發(fā)了人們對融資的擔憂，這也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。

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公開資料顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和其妻子張欣(首席執(zhí)行官)聯(lián)手創(chuàng)建。公司在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商，開發(fā)總量達500萬平方米。2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所上市。

此次私有化之所以能引起軒然大波，與SOHO中國近年來頻頻“賣賣賣”不無關系。

相關報道顯示——

2014年，潘石屹以82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO部分物業(yè)；

2015年，以84.93億元出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%股權；

2016年，以32.2億元出售上海的SOHO世紀廣場；

2017年，以85.8億元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)面。

其他資產也遭到出售，如2019年9月30日，SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位。有媒體統(tǒng)計稱，短短五年時間，SOHO中國累計出售資產套現(xiàn)約293.41億元。

2018年3月的業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹曾明確表示未來不再出售資產，但曾經以持有型物業(yè)著稱的SOHO中國，這個時候只剩下最核心的八大資產——北京的望京SOHO、光華路SOHO 2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。

財經評論員嚴躍進認為，SOHO中國過去拋售部分物業(yè)的做法比較多，但是都是單一資產的拋售，現(xiàn)在如果以公司的名義進行拋售或私有化，說明其資產處置的決心，通過私有化可以為其創(chuàng)始人帶來大規(guī)?，F(xiàn)金流。近期的全球經濟動蕩可能會對其洽談動作有干擾，雙方在交易方面還面臨著很多不確定性。

亦有分析認為，在上一輪核心資產出售前，SOHO中國的營收規(guī)模化就出現(xiàn)了大幅下降，從100億級降到10億級。當時主要由于北京的散售辦公型物業(yè)不再被允許，而SOHO中國此前的營收高峰正依賴于散售。而在核心資產出售的窗口期過后，依賴于非經常性損益實現(xiàn)增長的凈利潤也無法維持。

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事實上，潘石屹此前曾多次表態(tài)，對租金回報率感到不滿，“中國租金回報率我都不好意思說。”他還表示，“目前國內的租金回報率偏低，按照正常的市場規(guī)律，租金回報率在銀行貸款利息上加1%-2%比較正常。”

SOHO中國2019年財報數(shù)據顯示，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約18.47億元，同比增長約11%；實現(xiàn)凈利潤13.2億元，同比下滑約31.9%；全年累計實現(xiàn)租金收入18.33億元，同比增長約5.6%。

截至13日收盤，SOHO中國報2.82港元/股，跌幅2.42%。

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SOHO中國變局，潘石屹為何離場？

2020-03-21 來源：中國新聞周刊

曾經風光無限

1963年出生于甘肅天水的潘石屹已過知天命的年紀，風雨半生，他與“房子”也糾纏了三十多年。1987年潘石屹放棄了已經捧在手里的“鐵飯碗”在深圳和海南開始了他的房地產生涯。

1990年，意氣風發(fā)的潘石屹同馮侖、王功權、張民耕在海南省合伙成立了海南農業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司，1991年8月，海南農業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司正式更名為萬通公司，潘石屹通過萬通公司高息借貸1000多萬元炒房地產，在海南省第二波經濟熱潮中半年多賺取一千多萬元。海南，是潘石屹挖到第一桶金的地方。

此后，潘石屹轉戰(zhàn)北上廣等一線城市。

1992年，潘石屹與合作人共同創(chuàng)建了北京萬通實業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產。同年，萬通新世界廣場在北京阜成門開盤。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司。

SOHO中國正式登上了房地行業(yè)產的舞臺。乘東風，SOHO中國發(fā)展壯大， SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍色海岸、望京SOHO、外灘SOHO等多個項目快速落地，一時間風頭無兩。

2004年，SOHO中國漸有起色。準備在商業(yè)地產鋪開戰(zhàn)局的潘石屹首次嘗試赴港上市但是鎩羽而歸，資本市首次登陸的挫敗讓潘石屹意識到得到資本認可的必要性，2007年10月8日SOHO中國在香港聯(lián)交所主板成功上市，初次融資19億美元，成為當年最大的亞洲地產IPO。上市次年，2008年7月三里屯SOHO開盤，當日銷售額達41億元，創(chuàng)下了當時中國房地產的單日成交紀錄。

2010年，SOHO中國營收184億元，達到SOHO中國營收的頂峰。

2012年，SOHO中國實現(xiàn)營收153.05億元，同比上漲約169%；凈利潤為106億元，同比增長22%。2015年至2017年，SOHO中國分別向股東分紅了36.19億元、27.87億元和47.94億元，這三年間SOHO中國的合計分紅總額高達112億元。

同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據顯示，2009年至2018年間，SOHO中國累計實現(xiàn)的歸屬股東凈利潤為420.99億元。SOHO中國像一頭“奶?！币粯幼甜B(yǎng)著潘石屹。

據《證券時報》統(tǒng)計，2006年至今，SOHO中國累計實施分紅12次，累計實現(xiàn)凈利潤442.58億元，累計現(xiàn)金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。據同花順iFinD統(tǒng)計，SOHO中國自2007年上市至今的12年間，累計實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤444.64億元（不包括尚未發(fā)布年報的2019年），同時累計向全體股東現(xiàn)金分紅199.15億元，分紅比例達到44.79%——潘石屹、張欣夫婦作為SOHO中國持股比例高達63.93%的實際控制人，13年間共從中拿走了127.32億元的分紅派息。

走到高光時刻的SOHO中國盛極轉衰。到了2019年上半年，SOHO中國的營收約8.89億元，凈利潤為5.65億元，同比下降48.36%。

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清倉的背后

業(yè)內人稱，SOHO中國的資產變賣造成了它現(xiàn)在的營收疲態(tài)。

浸淫資本市場12年的SOHO中國，有6年的時間是在變賣資產，從2014年開始，潘石屹幾乎每年都出售部分資產，累計套現(xiàn)約293億元。

2014年初，SOHO中國作價52.3億元向金融街出售了海倫廣場、靜安廣場兩個物業(yè)項目；2014年9月，SOHO中國向攜程控股出售凌空SOHO約10萬平方米物業(yè)，作價30.5億元；

2015年SOHO中國向復星集團出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益；

2016年SOHO中國以32.2億元的對價，將位于上海的SOHO世紀廣場出售給國華人壽；

2017年，SOHO中國以85.8億元，相繼賣了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)。

時至2019年，SOHO中國“賣賣賣”的節(jié)奏出奇著急。

2019年SOHO中國宣布78億出售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業(yè)；同時9月SOHO中國宣布以7.61億元的價格出售位于北京的9個商業(yè)項目共計2583個地下停車位組成的資產包。

2019年10月底，香港萬得通訊社曾曝出SOHO中國正考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益，而買家正是黑石集團聯(lián)合GIC（新加坡政府投資公司 ）組成的買方團，所售資產包括光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO復興廣場等八處SOHO核心資產。

SOHO中國在當年10月30日晚間當即公告否認了這則消息。消息雖說空穴來風，但是SOHO中國的股價大漲27.07%卻是事實。

據3月10日路透社消息，黑石再次鋪開對SOHO中國私有化的計劃需要付出大約87億美金的代價。本次交易，黑石除了要出40億美元的私有化資金外，還將接手SOHO中國大約47億美元的債務。若談判成功，SOHO中國將易主黑石，潘石屹夫婦退出SOHO中國舞臺。

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潘石屹為何執(zhí)意要離場？

地產分析師嚴躍進告訴中國新聞周刊，從時間上看，去年下半年SOHO中國就有拋售項目一說，當時更多的猜測聚焦在于兩點，即提前變現(xiàn)或布局海外市場。

他分析，從目前來看，變現(xiàn)的可能性更大，通過私有化也為SOHO中國創(chuàng)始人等帶來了規(guī)模較大的現(xiàn)金流，在當前房地產市場的大環(huán)境下，類似現(xiàn)金流的充裕自然也是很關鍵的。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受媒體采訪時認為，近些年，潘石屹對房地產有些看空，所以他很多資產都賣掉了。作為企業(yè)家來說，做生意的邏輯非常簡單，低買高賣，這一個生意結束了，拿到錢之后去尋找下一個賺錢的目標，不排除他投資海外的可能性。

實際上，從2011開始，潘石屹夫婦就開始在海外布局房地產。先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

天眼查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陸續(xù)注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外或港澳臺地區(qū)的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。

從其個人角度來說，潘石屹確實曾不止一次感慨生意難做。

在2019年11月28日其對外公開表示，中國房地產市場租金回報率水平偏低，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%。潘石屹坦言“中國租金回報率我都不好意思說”。

SOHO中國即將易主黑石的消息也引發(fā)業(yè)內和輿論的關注。

就在潘石屹鐘愛的望京SOHO里面，一位小業(yè)主告訴中國新聞周刊，在疫情之下，他們承租辦公室需要付出更多的空置租金，加之最近SOHO中國易主，他們的辦公室還能不能租？續(xù)租金額是多少？已經續(xù)租的租戶會有補償嗎？這些都是未可知的問題。小業(yè)主們只能在焦慮中等待結果。

站在輿論頂點的潘石屹并沒有做出回復，只是默默關閉了微博評論功能，留給外界無限遐想。