專家視角：保險公司的不動產(chǎn)投資

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2017-12-26 青野鴻蒙

一.什么是不動產(chǎn)？

???? 不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)不一定是實物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。 如建筑物及土地上生長的植物。依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。而不動產(chǎn)投資就是將資金投資于不動產(chǎn)方面。

?二.專家觀點

?? ??《保險研究》 魏麗：

??? ??回顧過去近十年，保險業(yè)總資產(chǎn)年均增長率和保險資金運用余額年均增長率都超過20%。按照資產(chǎn)規(guī)模計算，保險資產(chǎn)規(guī)模僅次于銀行和信托。2016年6月，另類投資規(guī)模首次超越債券，成為險資配置的第一大類資產(chǎn)，其中，不動產(chǎn)投資頗受險資歡迎。而以往關(guān)于保險投資策略的研究鮮有考慮到不動產(chǎn)投資，在這樣的背景下，我們基于均值－方差模型，在無風(fēng)險投資和股票投資基礎(chǔ)上增加了不動產(chǎn)投資，重點研究加入不動產(chǎn)投資后保險公司的最優(yōu)投資策略問題。假設(shè)不動產(chǎn)的收益由其價格以及房租聯(lián)合決定，在賣空、借貸限制下，借助一系列求解方法和技術(shù)，得到了保險公司考慮不動產(chǎn)投資的最優(yōu)投資策略和有效邊界，并對模型的求解進行了數(shù)值模擬。

???? 研究結(jié)果顯示，不動產(chǎn)最優(yōu)投資量不僅與初始資本金存在非簡單線性關(guān)系，還與不動產(chǎn)的市場溢價水平、未預(yù)期沖擊存在一系列復(fù)雜關(guān)系。如果按照年初可投資資金把保險公司分為大、中、小三種類型，小型公司應(yīng)嚴(yán)格控制不動產(chǎn)投資，中型公司可以先增加后減少不動產(chǎn)投資，大型公司可以但應(yīng)嚴(yán)格控制不動產(chǎn)投資。此外，整個群體表現(xiàn)出的高度一致的過度積極或者過度消極現(xiàn)象提醒保險公司在市場溢價超過理性范圍后，應(yīng)控制不動產(chǎn)風(fēng)險暴露，謹(jǐn)防不動產(chǎn)市場中的“羊群效應(yīng)”。不動產(chǎn)投資收益波動程度和政府相關(guān)政策發(fā)布頻率有關(guān)，高的政策發(fā)布頻率是保險公司減少不動產(chǎn)投入的一個重要信號。

基于研究結(jié)果，認(rèn)為雖然不動產(chǎn)投資可以在一定程度上提高保險資金的收益率和穩(wěn)定性，以及資產(chǎn)負(fù)債的匹配程度。但是，保險資金的特殊性決定了其投資的復(fù)雜程度較高，再加上不動產(chǎn)投資缺乏流動性，稍有不慎便會引起巨大的風(fēng)險，危及保險公司的償付能力。因此，我們建議保險公司根據(jù)自身風(fēng)險承受能力謹(jǐn)慎匹配不動產(chǎn)投資規(guī)模，并根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境的變化及時調(diào)整不動產(chǎn)投資規(guī)模。

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??三.不動產(chǎn)投資注意事項?? ?

?????? 不動產(chǎn)投資注意事項有哪些呢？不動產(chǎn)投資的信托的特殊類型也是非常關(guān)鍵的。傘形合伙不動產(chǎn)投資信托還有嫁接不動產(chǎn)投資信托都是非常關(guān)鍵的，合股式的不動產(chǎn)投資信托還有紙夾式不動產(chǎn)投資信托都是非常關(guān)鍵的。

?那么，不動產(chǎn)投資注意事項還有哪些呢？不動產(chǎn)的表現(xiàn)形式還有哪些呢？房子，耕地，山林，機器等都是非常關(guān)鍵的。主要可以體現(xiàn)在房子，因為現(xiàn)在耳熟能詳?shù)木褪遣粍赢a(chǎn)問題，主要還是指房產(chǎn)問題。為了實現(xiàn)不動產(chǎn)投資信托的消極的屬性，我們國家頒布的《國內(nèi)稅收法典》還可以從兩個方面對其進行相關(guān)的規(guī)定。不動產(chǎn)投資注意事項的注意事項還有哪些呢？首先，應(yīng)該要限制不動產(chǎn)投資信托收入的來源問題。國家還應(yīng)該要規(guī)定獨立的承包商制度。也就是在權(quán)益型不動產(chǎn)投資信托中，應(yīng)該要由獨立承包商向承租人提供和不動產(chǎn)租賃有關(guān)的服務(wù)問題，但是不能由不動產(chǎn)投資信托提供相關(guān)的內(nèi)容。我們國家頒布的《稅制改革法》還是允許不動產(chǎn)投資信托可以向承租人提供和出租不動產(chǎn)相關(guān)的常規(guī)性的服務(wù)，但是對什么是常規(guī)服務(wù)并沒有明確的界定。不動產(chǎn)投資注意事項還有這些，投資人一定要關(guān)注國家政策的變化，只有這樣才能順利獲得一定的報償。

四.不動產(chǎn)投資最新新聞

??? ?繼《中國公募REITs發(fā)展白皮書》后，北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組今天（11月20日）正式發(fā)布《中國不動產(chǎn)投資信托基金市場規(guī)模研究》，這也是“光華思想力”新金融研究系列報告之二。

報告認(rèn)為，按照保守的估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億至12萬億元?？紤]到中國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。????

考慮到中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長，我們可以預(yù)期未來中國公募REITs市場將會是更大的規(guī)模和體量。

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